某物业管理公司诉王某物业服务合同纠纷案
——电梯改造中建筑物区分所有权成员权的行使
编写人 广州市天河区人民法院 龙澎
关键词 电梯改造费用 合同效力 建筑物区分所有权成员权
裁判要点
物业管理公司对小区电梯的改造行为，涉及建筑区分所有权中的成员权。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等方式行使的。其中，电梯改造属于涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项，应当由区分所有权人大会即业主大会决定。本案电梯改造经过法定的业主比例同意，物业管理公司征询了业主意见，依法代表业主行使了成员权，其对电梯进行改造的行为是合法有效的。
相关法条
《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第六条、第十一条第（六）项、第十二条第一款、第三款、第四款、第二十一条、第四十二条第一款，《广东省物业管理条例》第二十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定。
案例索引
一审：广东省广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1224号民事判决书（2013年4月19日）
二审：广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2573号民事判决书（2013年12月6日）
基本案情
原告广州市某物业管理有限公司。
被告王某。
关于原告广州市某物业管理有限公司（以下简称某物业）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，原告某物业诉称：被告于
被告王某辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于物业管理费，被告不应支付物业管理费，因为原告没有为案涉房屋所在楼盘粤和楼提供物业服务，而是在粤和楼搞违法建设、破坏粤和楼公共设施、搞污染环境危害群众安全的洗车修车档。二、关于诉讼时效，在
经审理查明：原告于1998年1月13日成立，经营范围包括物业管理等，领有《企业法人营业执照》，具有二级物业管理资质。
位于天河区工业园建业路某房的房屋（以下简称案涉房屋）产权人登记为被告，相应的《房地产登记薄查册表》（查册时间为2012年3月20日）记载：案涉房屋的建筑面积为
1999年2月1日，案涉房屋所在楼盘粤和楼（也称粤和居）的开发商广州市某实业发展有限公司（甲方，下同）与原告（乙方，下同）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对粤和居实行专业化、一体化的物业管理；物业座落于广州市天河区某街54-58号，用地面积7000平方米；建筑面积42701平方米，类型为商住楼；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括电梯在内的共用设施、备的维修、护养、运行和管理（第六条），市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理物业档案、资料等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.5元向业主或物业使用人收取；等等。
上述《物业管理委托合同》签订后，原告遂进入粤和楼实施物业管理。
被告于2001年通过拍卖购得了案涉房屋并入住至今。被告入住时，原、被告未签署过入住的相关书面材料，后被告曾主动找原告交纳了2001年7月至2003年9月的物业管理费（被告提供的三张由原告开具的相应物业管理费发票上记载的顾客名称未填写内容，地址为康和1304），但一直未交纳自2003年10月1日起至今的物业管理费。
另查明，位于天河区工业园某街54-58号1楼的房地产权属人为案外人广州市某实业发展有限公司，原、被告均确认上述房地产属于案外人广州市某实业发展有限公司的私人物业。案外人广州市某实业发展有限公司曾将上述房产的一部分场地出租给案外人广州市天河员村某专业美容护理服务部，案外人广州市天河员村某专业美容护理服务部遂在上述地址进行经营。
裁判结果
天河区人民法院在2013年4月19日作出（2012）穗天法民四初字第1224号民事判决如下：
一、被告王某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市某物业管理有限公司支付天河区工业园建业路某房自2007年10月1日至2012年2月29日期间的物业管理费7796.5元。
二、被告王某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市某物业管理有限公司支付拖欠天河区工业园建业路某房自2007年10月1日至2012年2月29日期间的物业管理费的利息〔每期物管费利息以两个月（单月在前、双月在后）拖欠的物管费总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自下一个单月第6日起在本案中计至2012年5月17日，每期物管费利息的总额以不超过当期拖欠的物管费金额为限〕。
三、被告王某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市某物业管理有限公司支付电梯改造费2674元。
四、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，被告王某不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉，称：原判认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回某公司全部诉讼请求。
广州市中级人民法院经过二审，在2013年12月6日作出2013）穗中法民五终字第2573号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
天河区法院认为：原告是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与粤和楼小区的建设单位广州市某实业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
根据《物业管理条例》的规定，在粤和楼的业主、业主大会选聘物业服务企业对粤和楼进行物业管理之前，原告作为粤和楼的建设单位广州市某实业发展有限公司委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自1999年2月1日起可以进驻粤和楼并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为粤和楼的业主，应接受广州市某实业发展有限公司与原告所签订《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告从1999年2月1日起进驻粤和楼，并履行了对粤和楼进行物业管理的职责，被告自2001年入住案涉房屋后，实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。
关于电梯改造费问题。被告以原告通过欺骗业主（利用业主对特种设备的不了解，而造谣称电梯厂家倒闭，引起业主恐慌而同意改造）、夸大电梯改造的必要性而获得广大业主签名同意作为第一个抗辩理由，以原告未经过招投标方式而与案外人誉胜公司签订电梯改造合同，且被告与案外人誉胜公司上述签约行为未经业主同意作为第二个抗辩理由为由，拒不交纳电梯改造费。首先，根据原告与案外人广州市某实业发展有限公司签订的《物业合同》第六条的约定，对粤和楼的电梯进行维修养护运行和管理属于原告物业管理的范围。其次，原、被告均确认粤和楼电梯改造升级问题在实施前已经向业主书面征求意见，并经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的书面签名同意。因此，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条和《广东省物业管理条例》第二十二条、第六十条关于建筑物附属设施的改建应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的规定，原告作为粤和楼的物业管理公司，在经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，有权组织具有相应资质的电梯公司对粤和楼的附属设施电梯进行改造并收取相关的电梯改造费用。关于被告的第一个抗辩理由，原、被告庭审中均确认粤和楼电梯在改造升级前时常出现故障，本院对上述事实予以确认。由此可见，对粤和楼电梯进行改造有其客观需要性，故本院对于被告的第一个抗辩理由不予采信。关于被告的第二个抗辩理由，第一，经查，原告确实未就粤和楼电梯改造工程进行招投标，但由于电梯改造施工合同不属于必须进行招投标方能签订的合同，故原告未以招投标方式签订电梯改造合同的行为不具有违法性，被告以此为由拒不交纳电梯改造费的抗辩理由，于法无据，本院不予采信；第二，原告称其在征询业主意见时出示了有关电梯改造的全部资料，被告对此予以否认，但经业主签名确认的《粤和居电梯意见征询表》、《电梯改造意见确认书》以及电梯改造费已缴费开票明细报表之一、机打发票底单等证据显示，原告已经在征询业主意见时以书面形式将电梯维修的选择项目及对应的费用告知业主，且业主可以划勾方式选择其同意的维修选择项目并填写自己的有关意见，鉴于原告与案外人誉胜公司签订的电梯改造合同中第二条关于一台电梯工程价格152800元，四台电梯工程总价611200元的约定与上述《粤和居电梯意见征询表》中升级改造12-15万/台的内容差别不大，属于合理范围，结合原、被告庭审中关于“原告与案外人誉胜公司签订电梯改造合同后公示过合同等资料”的陈述、粤和楼电梯改造升级完毕并投入使用已超过2年、至今绝大部分业主交纳了电梯改造费的现状等情形，被告关于原告与案外人广州市誉胜电梯有限公司上述签约行为未经业主同意的抗辩主张与事实不符，本院不予采纳，其以此为由拒不交纳电梯改造费无理，本院不予支持。综上，原告要求被告支付案涉房屋的电梯改造升级费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于被告对于原告按照《电梯改造费用分摊方式》计算案涉房屋应分摊的电梯改造费无异议，故本院对《电梯改造费用分摊方式》中显示的案涉房屋应分摊的电梯改造费金额1337元/台予以确认，按照康和阁共2台电梯计算，原告应分摊的电梯改造费为2674元。
广州市中级人民法院认为，上诉人的上诉理由依据不足，不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。
案例注解
本案的焦点问题是电梯改造施工合同的效力问题及建筑物区分所有权中的成员权问题。
一、建设工程施工合同的内涵
本案中，电梯改造施工合同属于建设工程施工合同的一种，建设工程施工合同是指发包方和承包方为完成已经确定的施工工程，认定双方权利义务的协议。施工单位应当按照施工合同规定的义务全面履行施工作业的任务。施工合同的当事人是发包方和承包方。
二、本案中电梯改造施工合同的效力问题
根据《物业管理条例》第十一条、第十二条和《广东省物业管理条例》第二十二条、第六十条关于建筑物附属设施的改建应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的规定，原告基于专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意而作出改造行为完全合法，有权组织有资质的电梯公司对电梯进行改造。况且，依据审理查明的事实，原被告均承认电梯在改造前时常出现事故，更加肯定了原告改造电梯行为的合法性、必要性，由此可见，原告电梯改造施工合同不仅是基于原被告双方真实意思表示，而且改造电梯有其客观需要性，该电梯改造施工合同的效力并无瑕疵，应当依法给予保护。再者，被告以原告未以招投标方式签订电梯改造合同拒不缴纳电梯改造费用并无法律依据，因为电梯改造施工合同并不是需要进行改造投标才能成立的合同，而是当合同双方意思表示一致即可成立的诺成合同，被告以此为理由拒不缴纳电梯改造费用毫无法律依据。因此，电梯改造施工合同完全合法有效，是当事人真实意思表示，被告应当按照合同规定全面履行合同义务，即向原告支付电梯改造费用。
三、建筑物区分所有权中的成员权问题
本案中，电梯改造施工合同的效力取决于一个不得不重视而又被忽视的问题——建筑区分所有权中的成员权。
（一）建筑物区分所有权的背景和内涵
我国建筑物区分所有权问题由来已久，改革开放以后，随着城市人口急剧增加，对居住面积提出了更高的要求，从而使得高层建筑如春笋般不断涌现，由此带来的建筑物区分所有的现象及纠纷日益增多，而我国对此并无十分具体的相关规定，司法实践中，不少中国法官借鉴国外法律的相关规定。建筑物区分所有权是我国物权法中专门规定的对不动产所有权持有的一种方式。对于建筑物区分所有权，可分为三个部分：专有权、共有权和成员权。
（二）本案中存在的建筑物区分所有权成员权问题
具体到本案中，原告对小区电梯的改造行为、以及对电梯改造时向业主征询意见等都涉及建筑区分所有权中的成员权。成员权具体是指，全体业主有权对共用部分与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。成员权的内容包括表决权、参与订立规约权、解任管理人权和请求权。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等方式行使的。其中，电梯改造属于涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项，应当由区分所有权人大会即业主大会决定。本案中，原告某物业管理有限公司作为成员权行使的一个委托机构，代表着广大业主的利益，其对共用部分的清洁、维护、修缮需要经过法定的业主比例同意，某物业管理有限公司在电梯改造时遵守了这一规定，并且征询了业主意见，依法代表业主行使了成员权，其对电梯进行改造的行为是合法有效的，被告的抗辩理由不能成立，应当依照电梯改造施工合同的规定支付电梯改造费用。