广州市某物业管理有限公司诉招某物业服务合同纠纷案
——空置车位也须支付车位管理费
编写人：广州市天河区人民法院 秦 爽
关键词 物业服务合同 业主委员会 车位
裁判要点
依法成立的小区业主委员会与物业公司签订的物业管理委托合同对全体业主具有约束力，其后签订的补充合同同样对小区全体业主具有约束力。车位空置并不能成为车位所有人不依照物业管理委托合同约定交纳车位管理费用的抗辩理由。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
案例索引
1、广东省广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第2142号（2011年11月30日）
2、广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第427号（2013年5月16日）
基本案情
原告：广州市某物业管理有限公司
被告：招某
天河区人民法院经审理查明：原告广州市某物业管理有限公司（以下简称“某公司”）是具有二级物业管理资质的物业管理单位。被告招某是广州市天河区长兴路“某花园”小区内148个车位的所有权人。
另，招某为防止涉讼车位被他人使用，花费32200元在车位上浇注水泥柱。招某确认其为某花园小区开发商广州市亦飞房地产发展有限公司法定代表人王广京的妻子。
广州市中级人民法院二审查明：招某确认某公司对涉案车位进行了保洁，但并未提供车辆引导和车辆停放等服务，并认为车位管理费应由车位的租赁人或者使用权人支付。
裁判结果
天河区人民法院在2011年11月30日作出（2010）天法民四初字第2142号判决书，一审判决：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告招某支付原告广州市某物业管理有限公司自2009年5月1日至2010年8月期间的车位管理费352800元及逾期付款利息（分别以每月车位管理费22050元为本金，按中国人民银行颁布的同期同类逾期贷款利率的标准，分别字次月1日起计至清偿之日止）。
二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，招某不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉认为：一、原审法院违反《物业管理条例》及相关司法解释规定，错误认定并赋予某公司与某花园小区业委会徇私签订的《物业管理委托合同》对小区业主的法律效力。二、《补充协议一》是某公司与某花园业委会恶意串通签订的，通过签署该协议以新设高额车位管理收费项目及标准，以实现从招某处获取非法利益的目的；该协议不是原审法院所述的对《物管合同》第二十三条的细化和完善，当属无效。三、招某并非如原审法院所认定的以未使用车位为由拒缴车位管理费，而是因为某公司非法入驻某花园小区后，根本未对招某的车位提供过任何管理服务，原审法院判令招某向未提供车位管理服务的某公司缴交车位管理费显然重大不公。请求二审法院判令：撤销广州市天河区人民法院(2010)天法民四初字第2142号民事判决，驳回某公司的全部诉讼请求。
广州市中级人民法院在2013年5月16日作出广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第427号判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
天河区人民法院一审认为：其一，某花园业委会依法成立，其与某公司签订的《物业管理委托合同》对某花园全体业主具有约束力，某公司据此成为某花园的物业管理公司。关于车位的管理服务费，《补充协议一》的约定细化、完善了《物业管理委托合同》，并未超出其约定，亦对包括招某在内的某花园全体业主具有约束力。
其二，目前广州住宅小区普遍存在停车难问题，招某作为小区开发商法定代表人王广京的妻子，是该小区多达147个架空层车位的所有权人。但其自身不使用上述车位，也未进行出租，还在上述车位上浇注水泥柱，阻止他人使用，既不利己，也不利人，造成巨大社会资源浪费，加剧了小区停车难的问题。
因此，招某以其不使用涉讼147个车位为由，不予缴交车位管理费，理据不足，不予采信。某公司要求招某按150元/月的标准缴纳涉讼147个车位2009年5月1日至2010年8月期间的车位管理费，有事实和法律依据，予以支持。《物业管理委托合同》约定了物业管理费逾期交纳的滞纳金标准，但车位管理服务费与物业管理费并不相同，在合同没有明确约定的情况下，某公司要求计算车位管理费，缺乏理据，不予支持，但招某逾期付款，应付相应利息。
广州市中级人民法院二审认为：某花园业委会与某公司在《物业管理委托合同》及《补充协议一》约定车位管理费，符合《物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定。招某并无举证证实其于涉案小区享有自由产权的房屋，且在其拥有的147个车位上浇注水泥柱，以致上述车位长期控制，未能实现其使用价值和社会价值，不符合物尽其用的社会价值取向。招某以上述约定加重其责任为由主张某公司与某花园业委会恶意串通损害其利益，但其对此未能举证证实，应对此承担举证不能的法律责任，其主张《补充协议一》无效依据不足，本院对此不予采纳。物业管理费是全体业主及其所在小区获得物业服务的保障和前提，若业主认为物业服务公司所提供的物业管理服务未能满足业主对物业管理的需求或其收取物业管理费的标准过高，可提请涉案小区业主大会通过法定程序再行商定物业管理标准，在此之前，业主接受了物业服务公司所提供的物业管理服务，应支付物业管理费。招某未举证证实某公司拒绝为其提供车位管理服务，现以其车位并未使用且某公司未提供保洁外的其他服务为由拒不同意支付管理费依据不足，原审法院对此不予采纳并无不当。招某上诉主张某花园小区从未选聘某公司为涉案小区提供物业服务、某花园业委会越权与某公司签订《物业管理委托合同》，但其对此未能举证证实，且与其确认某公司在涉案小区提供物业服务的事实不符，应对此承担举证不能的法律责任，其主张《物业管理委托合同》无效依据不足，原审法院对此不予采纳并无不当。
案例注解
本案争议焦点在于，某公司要求招某支付车位管理费的主张是否成立。由裁判结果可知，一审、二审法院均未支持招某的主张。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以其未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，某花园业委会依法成立，有权以小区业委会名义与物业服务企业签订物业服务合同，该《物业管理委托合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力，按照约定，小区全体业主或物业使用人应当缴纳物业管理费、车位管理费等费用。招某作为147个车位的所有人，实际接受了某公司对车位的保洁服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，其负有向某公司支付物业管理费的义务。
本案一审、二审判决起到了司法判例的指引作用。随着我国社会经济的发展，机动车数量增长迅速，城市内包括住宅小区普遍存在停车难问题，招某基于其房地产开发公司法定代表人妻子的身份便利，拥有147个车位的所有权，但既不出租，也不出卖，更在车位上浇注水泥柱以阻止他人使用，导致上述车位未能实现应有的使用价值和社会价值，造成了社会资源的巨大浪费和小区管理的极大不便。法院根据合同约定判令招某缴纳空置车位的管理费，能够有效督促招某及时有效地行使权利，指引类似的车位所有权人的行为，对空置的车位进行出租或者出卖等合理利用，有利于解决小区内停车难的问题，同时也能促进社会资源实现其应有的价值，案件处理实现了法律效果和社会效果的有机统一。