民间借贷中授权转让房屋行为的法律效力

——汤某与梁某房房屋买卖合同纠纷案

编写人：天河区法院  李新程

关键词  民间借贷  房屋转让  流质契约  法律效率

裁判要点 

民间借贷中的授权转让房屋行为本质上违反了法律对“流质契约”的禁止性规定，属以合法形式掩盖非法目的的行为，该房屋买卖合同无效。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

案例索引

一审：广州市天河区人民法院（2013）天法民四初字第

454号（2013年11月5日）

二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第66号（2014年5月15日）

基本案情

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：汤某

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：梁某

梁某是广州市天河区员村某大院某号504房（简称“涉案房屋”）的原登记产权人。梁某与案外人李某为夫妻关系，案外人梁某是梁某与案外人李某的儿子。

2010年12月8日，梁某、李某（委托方）出具委托书一份，主要内容：委托方是涉案房屋的产权人，现委托陈某、叶某：出售上述房屋、代收售房款；代办纳税申报和代缴房屋交易税费等有关手续；办理上述房屋各项产权登记（包括但不限于抵押、涂销抵押、变更、更正、析产、遗失、继承、赠与登记）等有关手续，等等。受托人有转委托权，该委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。

2011年8月30日，梁某、李某（委托方）出具委托书一份，主要内容：委托方是涉案房屋的产权人，现委托黄旭、张毅锋：代为出售上述房屋产权、代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，若交易不成功，有权办理退案手续；向银行或其他金融担保公司办理用上述房屋作为抵押物的抵押贷款或担保抵押手续，签署相关文件，到房管部门办理上述房屋的抵押登记、涂销手续，收取抵押款；代缴纳上述房产的税款和支付一切必要费用，代为办理上述房产的查询税费、税费减免、退税手续，等等。本合同自签订之日起生效，本合同一式六份，须经双方同意方可撤销或终止。

2011年9月1日，梁某、梁某（乙方）与汤某（甲方）双方签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款100万元，借款期限60日，自2011年9月1日至2011年10月30日，借款用途为资金周转。同日，梁某、梁某（乙方）与汤某（甲方）双方签订《借款（抵押、质押、保证）担保合同》，约定乙方以涉案房屋为主合同债务人提供抵押担保。同日，梁某、梁某共同签署《承诺书》一份，承诺将涉案房屋作为抵押物给抵押权属人_______,上述房屋不是本人必须居住的房屋。同日，梁某、梁某共同出具《收条》一份，确认收到汤某借款100万元。同日，叶某作为梁某的代理人与汤某双方签订《房地产抵押合同》一份，后涉案房屋以汤某为抵押权人办理了抵押登记。

2012年11月7日，梁某（甲方，黄旭作为代理人）与汤某（乙方）双方签订《存量房买卖合同》，约定甲方以651100元出售给乙方，本次交易和涂销一并办理登记，等。 同时汤某出具《涂销证明》［内容：“兹有梁某已将欠款1000000元全部结清，产权地址天河区员村一横路某大院某号某房”（登记字号：11登记09026062） ］，涉案房屋的抵押登记被涂销，涉案房屋产权于2012年11月12日登记至汤某名下。此后，汤某向一审法院提起诉讼，请求法院判令：梁某一户腾空搬出广州市天河区员村一横路某大院某房。梁某则提起反诉，请求法院判令：撤销《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字12110019566号），广州市天河区员村一横路某大院某房归梁某所有。

一审庭审中，汤某对其取得涉案房屋产权的经过作以下陈述：梁某的儿子梁某向汤某公司姓聂的同事借款，梁某将涉案房屋作了抵押，当时相应的公证委托书资料都是梁某签署的，后来梁某没有钱还，于是将涉案房屋出售给汤某。梁某则表示：2011年9月1日我儿子梁某向汤某的民间借贷公司借款100万元，借款时间1年，利息是60万元；梁某签订了借款合同，当时合同上没有注明出借人，同一天汤某公司就通过廖德栅的网银转账901000元给梁某，之后梁某每个月向廖德栅的个人账户还利息、本金45000元或50000元，梁某还了将近半年左右就没有接着还款；两份公证委托书都是我和妻子李某在公证处做的，当时明确口头委托的事项就是办理抵押或涂销抵押；2012年11月7日，汤某和其另一个同事黄旭在没有通知我也没有经过我同意的情况下，双方就私下签订了《存量房买卖合同》，约定的房价是651100元，付款方式是一次性付款，且汤某伪造了一份梁某已将欠款100万元还给汤某的证明给房管局；直到我收到法院送达的开庭传票，才得知涉案房屋已转名至汤某名下；至今我仍不认识汤某。

一审法院向汤某、梁某释明涉案《存量房买卖合同》名为买卖，实为以物抵债，违反了我国法律关于禁止流质抵押的规定，因此为无效合同。法院释明后汤某、梁某均无变更诉请。

裁判结果

广州市天河区人民法院一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，汤某协助梁某到广州市房管部门办理广州市天河区员村一横路某大院某房产权过户至梁某名下的手续。二、上述房屋产权恢复至梁某名下当日，梁某协助汤某到广州市房管部门办理以广州市天河区员村一横路某大院某房为抵押物、抵押权人为汤某、抵押债权为100万元的抵押登记手续。三、驳回汤某的本诉请求。四、驳回梁某的反诉请求。本诉受理费100元，由汤某负担；反诉受理费50元，由梁某负担。

一审宣判后，汤某不服判决，上诉至广州市中级人民法院。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

广州市天河区人民法院一审认为：我国《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。上述规定的情形均是法律对“流质契约”的禁止。本案中，按汤某、梁某的举证及汤某、梁某各自陈述，梁某的儿子梁某向汤某借款100万元，为此梁某以其涉案房屋作为上述借款合同的抵押物，梁某及其妻子李某并为此签署了经过公证的授权委托书，授权黄旭等人办理涉案房屋的抵押登记、涂销抵押、出售房屋等；因借款到期后梁某无力归还，汤某向房管部门出具已还清款的证明，涂销了设定在涉案房屋上的抵押登记，2012年11月7日黄旭作为梁某的代理人与汤某双方签订了《存量房买卖合同》，办理了产权过户手续。由此可见，《存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，合同名为买卖，实为以物抵债，签署《存量房买卖合同》的目的是为办理房屋产权过户手续。本案中，涉案房屋原已设定了抵押，在没有经过折价变卖或者拍卖的情况下，汤某通过签署《存量房买卖合同》的形式办理房屋产权过户手续，直接获得抵押房屋，显然有违公平合理原则，且违反了抵押权的本质属性，违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定。因此，上述《存量房买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的，依法为无效合同。在作为房屋产权过户依据的《存量房买卖合同》无效的情况下，涉案房屋产权应恢复至梁某名下。同时，鉴于梁某作为抵押人也确认主债务人梁某未全部清偿债务，梁某作为抵押人也未代梁某偿还债务，故汤某出具的《涂销证明》以及相应的与作为梁某的代理人的黄旭所作的涉案房屋的涂销抵押登记行为亦属以合法形式掩盖非法目的而为，依法属无效行为，因此涉案房屋的抵押登记应恢复至原来状态，汤某仍是抵押权人。综上，汤某要求梁某一户腾空搬出涉案房屋，无事实和法律依据，不予支持。关于梁某的反诉请求，如上所述，上述《存量房买卖合同》依法属无效合同，不属可撤销范畴，梁某反诉请求于法无据，不予支持。

广州市中级人民法院二审认为：本案的争议焦点在于涉案房屋的买卖是属于抵押物直接抵债还是正常的买卖行为。对此双方当事人各有不同表述。梁某陈述由于其家人资金需要，向汤某借款，应汤某要求先签订抵押及处置房产的委托，其后再与汤某签订借款合同，由于未能还款，汤某以买卖的方式低价处置了其房产。该陈述基本符合民事借款行为中合同双方对借款风险防范的基本规律，亦与合同签订及履行的事实基本吻合。而汤某则陈述，其与梁某委托抵押、处置房产的受委托人毫无关系，房产的产权转移属于正常的买卖行为，该陈述并不符合常理，且对于借款未与梁某结算而作清偿处理并无合理解释。结合案件事实，两相比较，原审法院采纳梁某的陈述，对涉案房屋的产权转移认定为以合法方式掩盖非法目的抵押物直接抵债行为，原审法院事实认定及法律适用均无不当，汤某上诉理由缺乏事实及法律依据，因此判决驳回上诉，维持原裁定。

案例注解

本案从表明证据看，系汤某向梁某购买涉案房屋，取得房产证后要求梁某交付房屋，而通过全面梳理证据及当事人的陈述，本案实际上为民间借贷引发的房地产买卖合同纠纷。在梁某作为原产权人提起反诉，要求撤销涉案房屋的买卖合同并要求确认涉案房屋归其所有的情况下，本案必然涉及查明汤某取得涉案房屋产权的基础关系——房屋买卖合同是否真实以及合法性的问题，这成为本案审理的关键。

案件审理中对此存在两种不同的观点。一种观点认为，梁某作为完全民事行为能力人，以涉案房屋作为抵押，为其儿子梁某向汤某借款作担保，并向黄旭等案外人出具了经过公证的委托权限包括出售涉案房屋在内的全权委托书，应对其代理人的代理行为依法承担相应法律后果。汤某基于该公证委托书具有的公信力，与梁某的代理人黄旭签订房屋买卖合同，并无不当，且事实上涉案房屋已过户至汤某名下，该买卖合同是真实有效的，汤某根据合同有权要求梁某交付房屋。至于黄旭出售涉案房屋时是否实际征得了梁某的同意，属作为委托人的梁某与被委托人的黄旭之间的内部关系，对外不得对抗已办理产权过户登记的买家汤某。因此，应支持汤某要求梁某迁出涉案房屋的诉请，驳回梁某的反诉请求。

另一种观点认为，房屋买卖为涉及当事人重大权益的大宗交易，首先应审查买卖合同是否当事人的真实意思表示，在此基础上再审查合同的合法性问题。不能孤立地看单个合同及房屋权属证书，而应全面审查包括签约过程、合同价款是否合理、房款的实际支付情况、房屋的交付情况等综合判断。本案中，查明在出借人、借款人未就借款的结算问题达成一致意见的情况下，汤某向房管部门提交借款已还清的证明，涂销了抵押，签订房屋买卖合同并办理产权过户手续，即合同名为买卖，实为以物抵债，该抵债行为未经过借款人及抵押人的同意，房屋买卖合同不是当事人的真实意思表示，违反了法律禁止流质抵押的规定，属以合法形式掩盖非法目的的行为，房屋买卖合同无效。因此，涉案房屋产权应恢复至梁某名下，本案中应驳回汤某要求交付房屋的诉请。

本案一审、二审均遵循了第二种观点的思路，是正确的。本案审理引发的思考是，民间借贷中的授权转让房屋行为属市场经济大背景下的新生现象，且披着合法的外衣，表面证据似乎严丝合缝、无懈可击，具有较强的迷惑性，事实认定及法律适用均有一定难度。审判实践中应注意以下两方面：

一、民间借贷中授权转让房屋买卖合同是否当事人的真实意思表示

我国《民法通则》第五十五条第（二）项规定，民事法律行为应当意思表示真实。首先，应对民间借贷中授权转让合同的操作模式有所了解。近年来，民间借贷特别是民间职业放贷，因手续便捷、门槛低、能迅速满足借款人的资金需求而大行其道。职业放贷人为防范风险，往往要求借款人提供房产作为抵押，并利用自身优势地位以及借款人对资金的急迫需求、法律意识薄弱，要求借款人在借款时向出借人出具经过公证的授权权限包括抵押、出售等的全权委托书及交付房产证原件（受托人为出借人指定人员，借款人并不认识）。出借人取得上述公证委托书及房产证原件后，等于变相取得了房屋权属人的处分权，如借款人未能按时还款，则出借人可直接绕过借款人，凭据上述公证委托书径行涂销抵押并签订房屋买卖合同，办理产权过户，从而取得房屋所有权。在此情况下，房屋买卖合同仅是办理产权过户手续的手段和工具。

其次，根据房屋买卖的交易属性及常理，判断房屋买卖交易关系是否真实，应综合签约背景及过程、合同价款是否合理、房款的实际支付情况、房屋的交付等情况进行判断，不能孤立地审查单个合同。本案中汤某自身确认其“购买”涉案房屋的原因是梁某的儿子梁某无力还债，故梁某将房屋出卖给其。事实上，汤某作为出借人、梁某作为借款人、梁某作为担保人三方并未对欠款数额进行过结算，以涉案房屋抵债的对价并未经过当事人协商一致，合同约定的65万元成交价也远远低于涉案房屋的市场价值，本案房屋买卖合同显然不是当事人的真实意思表示。

二、民间借贷中授权转让房屋买卖合同的法律效力

我国《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。以上均是法律及司法解释对“流质契约”的禁止性规定。审判实践中，应注意到出借人本身有较强的法律专业知识和法律意识，其与借款人往往不会签订明文违反上述规定的抵押借款合同，应综合全案证据，对是否属于“流质契约”进行实质性审查，不应拘泥于形式，被表象迷惑。本案中，汤某取得梁某出具的公证委托书后，就变相取得了房屋权属人的处分权利，其通过涂销抵押及签订房屋买卖合同，将房屋直接过户到自身名下。该授权转让行为的实质是出借人、借款人在借款期限届满前约定到期不能归还借款时，房屋所有权可变相归出借人所有，本质上违反了上述法律及司法解释对“流质契约”的禁止性规定，属以合法形式掩盖非法目的的行为，因此房屋买卖合同无效。